2019年两会房地产核心 稳 房地产税、房地产调控等8大要点

2019-03-11

一:对2018年之前房地产相关工作的总结

坚持不搞“大水漫灌”式强刺激,保持宏观政策连续性稳定性,在区间调控基础上加强定向、相机调控,主动预调、微调。坚持实施积极的财政政策,着力减税降费,改革完善房地产市场调控机制。棚户区住房改造620多万套,农村危房改造190万户。

中原地产首席分析师张大伟分析认为:

相比2018年政府工作报告明确提及:

2019年两会总结工作中,提及房地产很少,只有棚户区改造620万套,完善房地产调控机制等简单概述。在2018年的计划中,棚户区开工580万套。

完善房地产调控机制也主要相对的是当下房地产市场的“一城一策”。

持续3年的一城一策继续加强明确。

2018年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度,全国各地在10月前频繁升级调控政策,限购、限价、限贷。限商、限售,多重限制下,房地产市场从之前的高温逐渐退烧。

房地产市场从过去十几年的调控历史看,最核心的房地产政策是信贷政策,针对多套房的信贷限贷政策是不是收紧决定了楼市政策的力度,在过去宽松周期,认房不认贷,或者普遍性的不约束多套房贷款,使得市场杠杆率过高。

而在2018年到现在基本所有热点城市都执行了严格的认房又认贷,而且大部分二套房贷款首付都在60%以上,这使得市场出现了退烧降温。

2019年房地产工作预期解析

1:稳步推进房地产税,2018年是稳妥推进。

稳步是指有把握地按一定步骤进行,稳妥,稳当可靠的意思。

两个词的对比很大程度上,是代表房地产税逐渐进入制定程序中。但房地产税落地的速度预期在加快,房地产税是一个综合性概念一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着很多人说的“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。

过去几年,房地产调控与往年出现了明显质变。各种房地产调控从过去的限为代表的短效机制向长效机制转变。

但注意了稳步推进下的房产税,还需要一定时间。立法过程较长,3年内落地可能性不大,房地产税目前在积极准备草案阶段,短期出台可能性不大。

2: 深入推进新型城镇化

新型城镇化:是以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化,是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。

去年全国的城镇率指标继续增长:2018年末全国常住人口城镇化率为59.58%,户籍人口城镇化率为43.37%,分别比上一年提升了1.06、1.02个百分点。

已经非常接近《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中提出的到2020年,常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右的目标。

未来2年,中国城镇化速度依然会加快。

3:坚持以中心城市引领城市群发展

经济发展与城市发展的趋势都必然是大城市圈发展,从中国看,几大城市圈已经基本形成,特别是京津冀、长三角、珠三角。这些城市都非常有活力。

从房地产角度看,过去的三年,这些区域都已经建立了初步的房地产调控协同机制,最典型的比如北京与周围的环京。基本实现了房地产调控的协同。

2010年2月,住房和城乡建设部发布的《全国城镇体系规划(2010—2020年)》明确提出五大国家中心城市(北京、天津、上海、广州、重庆)的规划和定位;2016年5月至2018年2月,国家发展和改革委员会及住房和城乡建设部先后发函支持成都、武汉、郑州、西安建设国家中心城市。

未来房地产市场发展的核心区域也必然是这些热点城市。另外围绕这些城市的核心城市圈、城市群也是经济发展、人口流入的核心区域。

4:抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。更好解决群众住房问题。

农业转移人口市民化问题,2020年推动1亿非户籍人口在城市落户,政策先后出台实施了一系列配套举措。

各地城市吸引人才政策层出不穷,仅2019年来就已经超过20个城市发布吸引人才政策。

户籍制度改革全面落地,31个省(区、市)及新疆生产建设兵团已全部出台户籍制度改革方案或意见,大多数城市已经放开放宽落户限制,许多中小城市基本实现落户零门槛,农业转移人口市民化制度性通道全面打通。

城镇基本公共服务加快覆盖常住人口,全国所有城市和县均已发放居住证,以居住证为载体的城镇基本公共服务提供机制基本建立。

5:落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。

从房地产发展看,主体责任内容核心是稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。

稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。

未来房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

6:继续推进保障性发住房建设和城镇棚户区改造,保证困难群众基本居住需求。

从全国库存看,房地产市场已经基本告别库存积压时代,当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。

必须明确的是,棚改的数量将减少,这已经是2018年的政策要求,另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性不存在。

7:未提房住不炒

过去几年市场最关注的房地产调控原则是房住不炒,在住建部工作会议提及,今年的两会工作报告未提及房住不炒,只提及了促进房地产市场平稳健康发展。

代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调,但是整体看,基本原则依然不会改变。中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。从政策角度看,本轮房地产政策最严格的阶段过去,房价平稳城市房地产调控出现轻微松绑的趋势将在2019年持续。

8:推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。

从趋势看,农村土地的价值将提高,但目前依然是使用权的变化,短期看,产权改变短期可能性不大。